Les résidences gérées (résidences de tourisme, résidences seniors, Ehpad, résidences étudiantes) attirent de plus en plus de particuliers en quête de rendements et d’avantages fiscaux. Mais ce type d’achat immobilier n’est pas sans risque.
Me Jacques Gobert, administrateur de l’UNPI et avocat de l’association, a été interviewé par le Journal LES ECHOS dans un article publié fin janvier 2020.
- Gare aux rendements trop élevés
Souvent, l’origine du problème provient des loyers surévalués afin de vendre une rentabilité fictive attractif, de 4 à 5 % (voire plus), là où le marché est plutôt à 3,5 %.
Pour redresser ses comptes, « l’exploitant demande alors une baisse des loyers, parfois jusqu’à 70 % (!), sous peine de rompre le bail, ce qui tournerait vite à la catastrophe pour les propriétaires », révèle Me Jacques Gobert. Selon une enquête de la DGCCRF en 2017, « un investisseur sur dix ne perçoit plus la totalité des loyers attendus » (en résidence de tourisme).
Or, sans gestionnaire, difficile de faire tourner de telles résidences, loin d’être de simples copropriétés et où les services ont une place prépondérante.
Leur facturation aux occupants (seniors, étudiants, vacanciers) permet à l’exploitant de déduire la TVA… et de l’offrir aux acheteurs ! L’achat d’un logement en résidence gérée est, en effet, toujours hors taxe. L’acquéreur économise ainsi 20 % du prix, ce qui en fait un argument massue de vente (et contribue à gonfler les prix). « Acheter en exonération de TVA représente un bel attrait fiscal, sauf que cette exonération ne joue à plein qu’à condition que le bien soit loué au moins vingt ans sous bail commercial et que l’exploitant (le locataire) facture effectivement aux occupants (ou sous-locataires) des services assujettis à la TVA, détaille Me Jacques Gobert. Si le logement est revendu avant comme un bien classique [sans exploitant], il faudra rembourser une partie de la TVA au prorata temporis. »
- Quelques conseils avant d’investir en résidences avec services
Avant toute décision, l’acheteur a intérêt à préférer un exploitant connu (vérifier si l’exploitant a des difficultés financières sur Infogreffe par exemple).
L’investisseur doit aussi être attentif à la rédaction du contrat de bail commercial et à l’emplacement de la résidence selon sa cible.
